Эти вопросы мы разберем сегодня на эфире
В конце будет подарок
Практикующий инвестор и основатель LEKHTO GROUP
С 2016 года я занимаюсь продажей курортной недвижимости, я сама работала брокером в АН, потом у застройщика, у меня была своя УК, и далее открыла уже свое АН, понимая точно, как я хочу, а как точно мы делать не будем.
Мы не делаем фейков, клиенты сами обращаются к нам, не используем кривые схемы.
Я дотошно отношусь к выбору брокеров в команду, до сих пор знаю каждого по имени, я сделала свой курс для брокеров, сформировала портрет человека, с кем мне по пути, а с кем нет и так собралась команда. Топы со мной уже много лет, и это часть моей стратегии — работать в долгую не только с клиентами, но и с людьми, с кем мне по пути не только по уровню профессионализма, но и по ценностям. Я работаю не на количество, а на качество.
Мы одно из 10 АН Сочи, кто входит в РГР, также мы единственное АН в Сочи, кто входит в КРГ, также конечно мы состоим в ГРС, мы имеем сертификат и право осуществлять риэлторскую деятельность.
Также я консультирую застройщиков и помогаю с выбором земли, концепцией и т.д., то есть знаю рынок изнутри.
Мы с супругом и сыном переехали из Карелии в Сочи, и в 2016 году я активно стала отдавать все свое время продаже недвижимости тут, в 2021 г мы открыли Крым, и я была первая из всех моих инвесторов кто купил там апартамент под перепродажу. Затем я поняла, что курортная недвижимость перестала быть просто Сочи, Анапой, Геленджиком, и мы начали анализировать регионы, где цена еще не была высокой, рынок не отрос, куда инвестиционно интересно было заходить.
Так появился в портфеле Архыз, а затем и Алтай. Мы сами ездим и изучаем.
И сегодня мы даем готовое решение нашему клиенту, мы уже проанализировали все локации, наши юристы уже проверили всех застройщиков, мы уже изучили инвестиционную составляющую регионов и конкретных локаций, мы уже оценили риски и даем готовый калькулятор доходности и оценку рисков (низкий, средний, надежный). Я сама понимаю, насколько сейчас ценно и дорого время, поэтому мы его экономим для клиента.
И после последнего такого опроса, мы обнаружили, что для людей, кто хочет сегодня купить недвижимость, одним из главных триггеров стала — безопасность.
Главный страх клиента — вложиться не туда и потерять свои деньги.
И я очень понимаю людей.
И сегодня, чтобы реально получить доход от покупки, не стоит вопрос только в выборе локации, концепции, хотя это точно важно! Сегодня стоит вопрос, у кого я покупаю.
У кого-то продажи идут и эскроу счета пополняются, а у кого-то ноль. Чем это грозит?
Ни один из этих вариантов точно не принесет в вашу жизнь счастье, гармонию и доход.
И сегодня важно в первую очередь понимать, у кого ты покупаешь.
Именно поэтому прежде, чем продавать, мы сначала анализируем застройщика, смотрим на пополнение эскроу, на темпы, на финансирование, анализируем возможные риски и присваиваем статус (низкая, средняя, высокая надежность).
Давайте разберем основные ошибки.
Покупают только красивый рендер. Не смотрят на репутацию застройщика, его опыт, аффилированные компании, не сравнивают с конкурентами, не проводят анализ ВСЕХ конкурентов (пример воркшопа у застройщика, где зачастую даже сами застройщики не знают всех конкурентов), не углубляются в концепцию и какие перспективы вокруг (какие земли уже куплены и что будет построено «под окнами»).
Покупают на пике. Когда рынок перегрет. Когда слишком много одинаковых предложений, большой номерной фонд и вокруг десятки конкурентов с аналогичной концепцией. Слишком поздно… Нет смысла сегодня под перепродажу брать объект, который стартовал в 2024 году на Западном берегу Крыма, где в продаже сейчас более 130 комплексов, 19 000 плюс-минус одинаковых лотов, исключение пожалуй только 5* (так как экспозиция на рынке в целом очень маленькая, всего 1,5%).
Верят слепо обещанной доходности на сайтах застройщиков. Часто застройщики показывают доходность от сдачи 20%. Но тут важно понимать, что они закладывают сразу и капитализацию, то есть это не значит, что вы сегодня купили за 15 млн, объект сдался через год и вы получаете 3 млн. Это значит, что вы получаете 1,5 млн, и еще выросла цена с момента. Или доходность от перепродажи 40%, но рост цены еще не значит зафиксированная прибыль.
При этом важно тоже трезво оценивать: 20% от недвижимости, которая выросла в цене + дает например 8-10% — это очень выгодная покупка! Важно выбрать нужный проект, который даст эти 8-10%.
Работают с компанией, которая продает в одном регионе. Когда мы проводили кастдев, мы столкнулись с тем, что некоторые клиенты реально искали 2-3 года прежде чем что-то купить, в итоге это упущенная прибыль. Почему так? Понятно, что каждое АН, которое работает в одном регионе, будет продавать вам свой регион. В итоге человек прежде чем попасть к нам, работал по Сочи с одним агентом, кто хвалил Сочи и говорил, что в другие регионы вкладываться не нужно, с другим по Крыму и т.д. И конечно, каждый из этих агентов вносил смуту и не давал полный анализ, так как каждый был заинтересован только в своей продаже, тем более на высокий чек.
Работают с брокером одного региона или ищут напрямую застройщика.
Клиент: общий бюджет 26 млн, на руках 8 млн есть. Хотел покупать строящийся объект под сдачу в Анапе. Мы посчитали доходность, загрузку и предложили купить 2 объекта в рассрочку в Пятигорске в комплексе 4*. Итог: более близкая сдача, круглогодичная загрузка, небольшой номерной фонд. Прогноз дохода c двух номеров в первый год 3,6 млн руб, окупаемость 7 лет.
Запрос: купить апартаменты сдавать и сам иногда приезжать, хотел у моря, есть 6 млн и квартира на продаже. В итоге брокер пообщался, предложили горы, рассрочка на 2 года, так как круглогодичная сдача, Поляна, при этом к морю когда приедет 40 минут езды.
Обратился и сказал что уже выбрал в большом комплексе на Западе Крыма, проверили застройщика, оценили риски, большой проект, слабое наполнение эскроу-счетов, на 4000 номеров, 20 продаж в месяц → выбрали готовый проект в Сочи, сдали в долгосрок, уже получаем доход.
стратегия: перепродажа, горизонт 2-3 года и буквально пару объектов
стабильный рынок, инфраструктура, круглогодичный сезон. Доходность от сдачи 8% без учета капитализации.
Вход от 9 млн ₽ (или ПВ 2 млн)
Сейчас расскажу, как получить персональный разбор вашей ситуации и наш закрытый Инвестиционный навигатор 2026.
Оставьте ваш номер телефона, и мы отправим чек-лист + инвестиционный навигатор.
Нажимая кнопку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Будем благодарны за обратную связь по этой ссылке, на какие вопросы еще бы хотелось получить ответы, и любые пожелания, чтобы мы становились сильнее.